鬱宜中其他寵物食品的生活日誌

本文章廣告來源：Google廣告原標題：頻頻1歐元賣房！意大利小鎮這般操作圖什麼？
　　近年來，1歐元賣房的消息在意大利不時見諸報端。最近，南部勞倫紮納小鎮又有一批房產上市，不但價格低得相當於白送，就連其他小鎮都收的保証金也給免了。

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醫師買房子  耐心做好功課
地段/建商/產品/成本/議價  實戰心法大公開


文 / 易文仁　文聖診所
買房子的過程，像極了愛情。
在對的價格，買到好房子，不一定能夠大富大貴，但起碼能夠安身立命。
醫師這個行業，比起一般人，成熟的晚，掙的又是辛苦錢！所以更要好好的把賺來的錢分配好！一般資產配置不外乎，股、債、房！所以，做好功課，買一棟價格合理的房子，也算是一個好的投資理財！
買賣房地產註意的事情，不外乎下面幾個面向：
1總體經濟-
全球無限QE的資金狂潮
德國股神科斯托蘭尼說過行情=資金+心理，套用在房地產依舊可行。我們可以從上圖觀察到2009年3月美國聯準會實施第一次QE到2014年QE退場，這5年聯準會總資產增加了2.5兆美元。而此次為了對應新冠肺炎帶來經濟衝擊，在短短3個月的時間就增加了2.5兆美元。美國打開資金水庫大門，造就全球資金泛濫，資產價格上漲。所以後續觀察資金流向，是重要的課題。
圖一: Fed總資產規模與GDP占比
2.房地產特有僵固性-
以新光三越中港店為例
  
華人的傳統觀念「土斯有財」，有錢就會購入不動產，房地產就會有僵固性，一但上漲就不容易下跌。臺中七期房產發展20年，在1992年至2000年七期平均房價每坪約6至9 萬元，土地價格約落在20至30 萬元，如今七期推案臺中建商開價格落在65 萬至85萬元，20年來房價就翻漲了12倍，潛力驚人。當然若從日本看臺灣，少子化影響下，如何挑選好房子就顯得很重要。
NO.1:  地段（location)
臺中市除了七期（市政廳 、歌劇院、秋紅谷、新光遠百）以外
8、12、12、14期、單元1、2、3 ....14）其實基本上都是二線地段
NO.2::建商（品牌）
臺中的一流建商為聯x、寶x、大x、x邦 還有龍x等 四王一後 ！
NO.3產品（搭配地段）
一般分為:透天 、RC (26樓以下）、SRC (28樓以上）。
建物的內容分為：毛胚、標配、精裝 。也因三個因素，所以房地產商品就算同地段也有不同價格，接下來談談價格試算
3、價格試算-
中古屋看實價登錄
預售屋看營建成本
(1) 先從中古屋學習開始:中古屋一般要從「實價登錄」先來觀察，從101年8月1日實施以來，臺灣在2018年全球不動產透明度指數全球排行第26名，屬於高透明度國家。雖有些建商在交屋時會把裝潢等加在房價上，但至少提供了參考的依據。所以要學會房屋議價前，一定要從中古屋入手，因為最簡單，而且還可以看的到格局。等你看懂格局、學會採光、了解棟距。再去看預售屋、才能看懂平面圖、才知道美崙美奐的樣品屋有沒有騙你。
(2)預售屋:目前實價登錄時間為結案後一個月才須申報，所以有遞延的問題 ，所以必須了解成本計算 ：                                
▓ 土地成本 :
目前臺中市土地行情 :
   1. 逢甲商圈 、一中街有行沒市  。
   2. 七期新市政區；200~300 萬/坪，七期南側；100~200萬/坪
3.其他中環重劃區
        ● 已成商圈20-30米路 ；100~150萬/坪. 
        ● 15-20米路；60~80萬/坪
        ●15米以下路段 ；40~60萬/坪
▓ 建築成本 :
       ● RC的建築成本一般為 10-12萬/坪; SRC的建物成本則為 16-20萬/坪
       ●做成標配＋50,000，做到精裝再加50,000，裝潢到入住再加50,000，Bravia , Rulf Benz,
          Swaroski…無上限
▓ 管銷成本:15%
▓ 利潤成本:30%
       ●（土地+建物+15%+30%+20%）* 80% 為建商想賣給你的價格。
       ● 我們想要買到建商的地板價、上列價格*90%，但是要再打9折往上加。所以一般會從訂價65%
開始加，不過一般會被笑，真的買到了也粉恐怖，因為可能是爛芭樂。以上土地、建物，試
算的價格，以2018 為止。
----------------------------------------------------------------
BOX
購買預售案心法
a.潛銷期的價格約為完工價的65-72折，但是不一定買得到，像龍X，你沒有買過一戶張董的房子，就沒辦法當 fans。
b.樣品屋搭好了還沒廣告大概約為 78 折。
c.廣告期就 82-85折。
d.新屋完工美美的時後還會往上加10% ，然後再意思意思打個92折（也就是牌價）賣給你。但是如果遇到四王一後、由x，惠x，寶x，以上不適用！
一個建案從買地，設計、申請、開工、完工到完銷起碼要5年、賺你30%、平均每年才6%、還不如買張中華電每年賺5%，還不用擔心餘屋！而建物本身是會有折價的，大概是每年2% !
---------------------------------------------------------------------------------------------
4. 議價策略
成功談判創造雙贏
賣方想賣好價格(高一點價位)，買方也想買好價格(低一點價位)，談判的過程就是雙方拉近共識的過程(如圖二）。
圖二: 買賣雙方拉近共識圖
但一開始雙方不知道彼此的目標和底線，所以會在談判時互相測試，以下是談判時需要註意的事項:
一、 常見錯誤:
1. 不了解行情就隨便亂出價。
2. 不敢獅子大開口去砍價。
3. 沒有做分析。
4. 經常贏了面子，輸了裡子。
5. 找錯談判對象。
二、 談判的重點:
1.不要先出手，讓對方先出價，而且永遠不要接受第一次的價格!
2. 要有耐心，一定要多次來回的談判!
3. 80%的收穫，來自於最後談判的部分!
最後祝福大家都能買到自己心目中理想的房子~

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醫師這個行業，比起一般人，成熟的晚，掙的又是辛苦錢！所以更要好好的把賺來的錢分配好！一般資產配置不外乎，股、債、房！所以，做好功課，買一棟價格合理的房子，也算是一個好的投資理財！
買賣房地產註意的事情，不外乎下面幾個面向：
1總體經濟-
全球無限QE的資金狂潮
德國股神科斯托蘭尼說過行情=資金+心理，套用在房地產依舊可行。我們可以從上圖觀察到2009年3月美國聯準會實施第一次QE到2014年QE退場，這5年聯準會總資產增加了2.5兆美元。而此次為了對應新冠肺炎帶來經濟衝擊，在短短3個月的時間就增加了2.5兆美元。美國打開資金水庫大門，造就全球資金泛濫，資產價格上漲。所以後續觀察資金流向，是重要的課題。
圖一: Fed總資產規模與GDP占比
2.房地產特有僵固性-
以新光三越中港店為例
  
華人的傳統觀念「土斯有財」，有錢就會購入不動產，房地產就會有僵固性，一但上漲就不容易下跌。臺中七期房產發展20年，在1992年至2000年七期平均房價每坪約6至9 萬元，土地價格約落在20至30 萬元，如今七期推案臺中建商開價格落在65 萬至85萬元，20年來房價就翻漲了12倍，潛力驚人。當然若從日本看臺灣，少子化影響下，如何挑選好房子就顯得很重要。
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臺中市除了七期（市政廳 、歌劇院、秋紅谷、新光遠百）以外
8、12、12、14期、單元1、2、3 ....14）其實基本上都是二線地段
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臺中的一流建商為聯x、寶x、大x、x邦 還有龍x等 四王一後 ！
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一般分為:透天 、RC (26樓以下）、SRC (28樓以上）。
建物的內容分為：毛胚、標配、精裝 。也因三個因素，所以房地產商品就算同地段也有不同價格，接下來談談價格試算
3、價格試算-
中古屋看實價登錄
預售屋看營建成本
(1) 先從中古屋學習開始:中古屋一般要從「實價登錄」先來觀察，從101年8月1日實施以來，臺灣在2018年全球不動產透明度指數全球排行第26名，屬於高透明度國家。雖有些建商在交屋時會把裝潢等加在房價上，但至少提供了參考的依據。所以要學會房屋議價前，一定要從中古屋入手，因為最簡單，而且還可以看的到格局。等你看懂格局、學會採光、了解棟距。再去看預售屋、才能看懂平面圖、才知道美崙美奐的樣品屋有沒有騙你。
(2)預售屋:目前實價登錄時間為結案後一個月才須申報，所以有遞延的問題 ，所以必須了解成本計算 ：                                
▓ 土地成本 :
目前臺中市土地行情 :
   1. 逢甲商圈 、一中街有行沒市  。
   2. 七期新市政區；200~300 萬/坪，七期南側；100~200萬/坪
3.其他中環重劃區
        ● 已成商圈20-30米路 ；100~150萬/坪. 
        ● 15-20米路；60~80萬/坪
        ●15米以下路段 ；40~60萬/坪
▓ 建築成本 :
       ● RC的建築成本一般為 10-12萬/坪; SRC的建物成本則為 16-20萬/坪
       ●做成標配＋50,000，做到精裝再加50,000，裝潢到入住再加50,000，Bravia , Rulf Benz,
          Swaroski…無上限
▓ 管銷成本:15%
▓ 利潤成本:30%
       ●（土地+建物+15%+30%+20%）* 80% 為建商想賣給你的價格。
       ● 我們想要買到建商的地板價、上列價格*90%，但是要再打9折往上加。所以一般會從訂價65%
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c.廣告期就 82-85折。
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一個建案從買地，設計、申請、開工、完工到完銷起碼要5年、賺你30%、平均每年才6%、還不如買張中華電每年賺5%，還不用擔心餘屋！而建物本身是會有折價的，大概是每年2% !
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4. 議價策略
成功談判創造雙贏
賣方想賣好價格(高一點價位)，買方也想買好價格(低一點價位)，談判的過程就是雙方拉近共識的過程(如圖二）。
圖二: 買賣雙方拉近共識圖
但一開始雙方不知道彼此的目標和底線，所以會在談判時互相測試，以下是談判時需要註意的事項:
一、 常見錯誤:
1. 不了解行情就隨便亂出價。
2. 不敢獅子大開口去砍價。
3. 沒有做分析。
4. 經常贏了面子，輸了裡子。
5. 找錯談判對象。
二、 談判的重點:
1.不要先出手，讓對方先出價，而且永遠不要接受第一次的價格!
2. 要有耐心，一定要多次來回的談判!
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最後祝福大家都能買到自己心目中理想的房子~

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【時報-台北電】熬過車用晶片短缺高峰，包括同致（3552）、和大（1536）、麗清（3346）、廣華-KY（1338）等OEM（車廠代工）汽車零件族群第二季業績落底。隨車市傳統旺季愈來愈近，對岸車廠在晶片供應缺口補上後，預告取消暑休、加班增產追趕進度，OEM汽零股下半年業績成長可期。特斯拉概念股的和大自結6月合併營收5.16億元，儘管較去年同期大增46.26％，但卻比5月下滑14.29％，單月營收6億元關卡得而復失。和大解釋，因6月受到國際車廠車用晶片供應問題而遞延出貨，加上缺工、缺料、缺櫃等因素尚未改善，導致6月營收較5月減少。

招財轉運 紫黃晶滴墜 重:7.4g【吉祥水晶專賣店】編號AY86

招財轉運 紫黃晶滴墜 重:4.6g【吉祥水晶專賣店】編號AY84

文/財經大眾聲小說、連續劇、電影等等，人們總是喜歡那不存於現實中的虛幻存在，將自己融入其中，暢遊在不真實的幻影世界。然而，無論有多夢幻、有多龐大，泡抹始終會破裂，那美好的一切終將成為幻影。

提升能量-白水晶球 淨重:331g【吉祥水晶專賣店】編號AS78

心情愉快-紅太陽石手珠 重:12.5~13g 【吉祥水晶專賣店】 編號AS74

「早日恢復正常生活！」相信這是現在所有人心中最大的願望。林鼎實業董事長林欽榮疫情期間，每天上、下班搭乘電梯常聽到上班族間私語，對於疫情膠著感到不安與恐懼，林董心中也極度不捨！日前公司捐款150萬給財團法人台中市私立惠康社會福利基金會，用以協助就醫困難的民眾，林董仍決定再捐300萬給台中市政府作為第一線抗疫醫護慰問獎勵之用。

疫情之下，人與家的連結變得更緊密。後疫情時代，買房不僅防疫設計，也須兼顧防疫在家的療癒景觀，同時交通、捷運、公園、學區、生活機能也是缺一不可，成為當前後疫情買房攻略指標，由長期耕耘蘆洲城市美學的「富莊機構」，聯手建築大師李文勝，在蘆洲捷運站附近，延續「城市知己系列」的賣座佳績，推出22-38坪「維也納公寓」，以音樂與綠園道，療癒疫情時代下的身心靈。「維也納公寓」建築大師李文勝整體設計。李文勝建築大師，全案規劃每一吋空間榮獲多項國內外指標性大獎的建築大師李文勝，其作品深受台北富人階層所親睞。富莊機構表示，在「維也納公寓」全案規劃之初，著眼於基地位處「忠義國小」與「彩虹兒童公園」之間，天生即具備休閒與文教、自然與美學的基因，因此以有機如五線譜的音符律動，結合景觀的天然綠意，開創療癒系音樂建築新美學。精品門廳，林間長廊，60米音樂綠園道「維也納公寓」最獨特的，是擁有長達60米的綠園道，既連結公園與學校，也是回家前專屬住戶的「綠色隧道」。家不只在公園裡，也在大飯店中，走入「維也納公寓」門廳，如同置身歐陸維也納飯店大廳，大面落地窗與窗外的樹林水景天光交映，高品味精品公設，走到哪都有音樂播放，讓社區充滿藝術的內涵、大師的風度。家門口就是忠義國小，還有雙公園的明星學區。

文/理財周刊自去年5G正式開台以來，智慧工廠、智慧交通及智慧醫療等相關發展與應用越發受到矚目；然而，要做到上述這些智慧應用的目標，僅靠一般5G建設仍無法完全實現，重要的關鍵在於「5G企業專網」的建置。擁有整合各家網通設備案例的資通訊系統整合公司-資拓宏宇，宣布與擁有5G底層軟體到基地台設備的光寶科技合作，共同為企業及政府部門建構高CP值的5G企業專網環境。國際市場調研機構IDC研究報告指出，預估2025年台灣將有五成的企業採用「5G企業專網」，其中以半導體產業及相關高科技領域佔多數。資拓宏宇資通應用事業部曾慶龍副總表示，「5G企業專網」就是透過獨立的網路運作，讓企業不受到公共網路壅塞影響，有效避免數據塞車因而得以大幅度降低傳輸造成的延遲問題。值此企業面臨數位轉型考驗時刻，5G網路的穩定性及企業內通訊設備的高覆蓋率更是關鍵。此外，企業使用企業專網能做到與公共網路實體完全隔離，將大大提高資安防護效果，減少公司機密被竊取的風險。曾慶龍指出，目前「5G企業專網」因初期建置成本較高且需投入電信專網維護，因此企業多處於觀望階段。針對此議題，資拓宏宇正協助母公司中華電信整合集團的技術研發，開發5G專網新技術；同時積極與夥伴合作，整合5G與ICT（資訊及通訊技術）共融平台，期能快速滿足各行各業對於5G專網的業務需求並降低建置成本。資拓宏宇積極協助政府與企業，透過建構與整合5G企業專網的模式，投入在「台北市信義路自駕公車」、「高雄生產通訊設備的工廠智慧化」以及「新竹IC設計公司的製程智慧化」等專案。以規劃中的台北市信義路自駕公車第二期計畫為例，資拓宏宇將採用中華電信的邊際運算(Multi-accessEdge Computing, MEC)開發多元系統，搭配智慧燈桿及網路攝影機，在路口就可以收集數據並立即傳送到雲端進行運算，提供給無人駕駛的自駕公車精準、安全的指令。資拓宏宇和光寶科技，除了共同推動「5G企業專網」建置，兩家公司也計畫透過此合作計畫為啟始，共同打造更多高品質、高CP值的數位場域，未來更計畫攜手進軍海外市場，將優質的MIT數位產品推向全球。※理財周刊1087期更多精采文章：◎發行人語>晶片成經濟戰略